Vous vous demandez probablement pourquoi le marché locatif de Besançon reste tendu malgré une offre apparemment importante. La réponse tient en deux chiffres : 45 % de la population bisontine est locataire, et la part d’étudiants (30 000 inscrits à l’université Franche-Comté) génère une demande saisonnière forte. Propriétaires bailleurs, voici ce que je vous recommande de vérifier avant de mettre votre appartement à louer à Besançon en 2026.
Le marché locatif de Besançon en 2026
Besançon n’est pas soumis à l’encadrement des loyers au sens de la loi ALUR (décret du 25 juillet 2014), contrairement à Paris, Lyon ou Montpellier. Les loyers y sont librement fixés, sous réserve de respecter le loyer de référence indiqué dans l’indice de référence des loyers (IRL) pour les révisions annuelles. En pratique, les loyers observés en 2026 pour un appartement à louer à Besançon se situent à :
- Studio (20-30 m²) : 380 à 480 €/mois charges comprises
- T2 (35-50 m²) : 520 à 650 €/mois
- T3 (60-80 m²) : 680 à 850 €/mois
- T4 (85-100 m²) : 850 à 1 050 €/mois
Les quartiers Battant, Chapelle des Buis et Planoise affichent des loyers inférieurs de 15 à 20 % par rapport aux quartiers Centre-ville et Saint-Ferjeux.
Les obligations DPE pour les bailleurs en 2026
C’est là que beaucoup de propriétaires bisontins se trouvent en difficulté. La loi Élan (novembre 2018, complétée par la loi Climat et Résilience d’août 2021) a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location pour les logements énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G (consommation > 420 kWh/m²/an)
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction d’étendre des baux pour les logements classés F
- À partir du 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E
Or, l’habitat bisontin est particulièrement ancien : le Doubs compte une proportion élevée de logements construits avant 1975, avant toute réglementation thermique. Si votre appartement est classé F ou G, vous avez intérêt à planifier les travaux dès maintenant. Un DPE récent (postérieur au 1er juillet 2021, réalisé selon la méthode 3CL-2021) est obligatoire et opposable au locataire depuis cette date.
Les diagnostics obligatoires à l’entrée dans les lieux
Un bailleur qui remet un logement à Besançon doit annexer au bail (loi du 6 juillet 1989) le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant :
- DPE (validité 10 ans, sauf si le logement a fait l’objet de travaux importants)
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 — fréquent en centre-ville bisontin
- État des risques et pollutions (ERP) — obligatoire si le logement est situé en zone de risques (Besançon est partiellement concernée par le risque inondation Doubs)
- Diagnostic électricité et gaz (si installation ≥ 15 ans)
- Diagnostic amiante — pour les parties privatives dans les immeubles construits avant juillet 1997
L’absence d’un seul de ces documents peut donner lieu à une réduction de loyer judiciaire ou à la résolution du bail.
Décence énergétique : ce que contrôle un inspecteur
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques de décence du logement a été renforcé. Depuis 2023, un logement est considéré indécent dès lors que sa consommation énergétique excède un seuil fixé par décret. Sur le terrain, j’observe que les critères les plus souvent non respectés dans les appartements anciens de Besançon sont : fenêtres simple vitrage sans rupture de pont thermique, absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC), et chauffage électrique à résistance seule dans des logements non isolés.
Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs
Trois erreurs courantes que j’observe lors de mes consultations à Besançon :
- Reporter le DPE réalisateur : si votre DPE date d’avant le 1er juillet 2021, il n’est plus opposable — refaites-le avant de mettre le bien en location. Un DPE non conforme peut être retourné contre vous en cas de litige sur les charges.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise en conformité : isoler les combles d’un T3 bisontin coûte en moyenne 3 500 à 5 000 € — mais MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 50 % du montant selon les revenus du propriétaire.
- Oublier l’ERP : Besançon est classée en zone sismique 2 (aléa faible) et partiellement en zone inondable. L’ERP est obligatoire et doit être actualisé à chaque renouvellement de bail.
En résumé, la location à Besançon est un marché porteur, mais les obligations légales pour les bailleurs sont croissantes. Mettez votre DDT à jour avant de publier votre annonce — c’est votre protection juridique et votre argument de sérieux face aux locataires potentiels. Si vous avez des questions sur vos diagnostics, n’hésitez pas à les poser en commentaire.
Note de l’inspecteur
En 28 ans de diagnostics, j’ai constaté que les bailleurs besançonnais sous-estiment régulièrement le risque radon. La ville est classée en zone 2 sur l’échelle nationale, mais le sous-sol franc-comtois présente des concentrations locales. Faites mesurer le radon si votre bien date d’avant 1990 — le seuil réglementaire est de 300 Bq/m³ (décret du 3 juillet 2018). C’est une dépense de 50 à 150 €, pas un chantier.
Le DPE avant de signer : un réflexe que j’impose à mes clients
À Besançon, les hivers peuvent être rigoureux. C’est une réalité que les locataires qui cherchent un appartement connaissent bien, mais qu’ils n’intègrent pas toujours dans leur décision de location. En vingt-huit ans de diagnostics, j’ai accompagné des propriétaires qui sous-estimaient l’impact de leurs performances thermiques sur l’attractivité locative. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021 et ses ajustements successifs, les logements classés G sont progressivement interdits à la location. Pour les locataires, ce changement de réglementation est une protection réelle : ils ont désormais le droit d’exiger que leur futur logement soit habitable au sens énergétique. Mon conseil pratique : avant toute visite, demandez le DPE. Si un appartement est classé F ou G, ne signez pas sans avoir fait chiffrer précisément les charges de chauffage par un professionnel. Un logement central légèrement plus cher mais classé C ou D sera souvent plus économique sur douze mois que son concurrent moins cher mais énergivore. Les diagnostics sont là pour vous protéger — utilisez-les.
Ces marchés immobiliers régionaux s’éclairent mutuellement — mes analyses sur Gérardmer location : Top offres vacances 2026 et Le Fief Sauvin : immobilier et prix 2026 apportent des compléments utiles pour comparer les dynamiques locatives.